アパート経営の差別化は「デザイナーズアパート」で
最近、当たり前のアパート建築では満足しない不動産オーナーによる差別化戦略として「デザイナーズアパート」が増加しています。このサイトでは、多くの建築実績を持つ「アパート建都」がデザイナーズアパートの魅力を存分にお伝えしてゆくと同時に、不動産経営という視点で見た時にデザイナーズアパートをどのような位置付けで捉えたら良いのか‥などについてレポートしてまいります。
※「デザイナーズアパート」あるいは「コンセプトアパート」とは、設計士やデザイ ナーが特定のこだわり（またはコンセプト）をもって制作したアパートで、一般的に普及しているアパートと「デザイン」「間取」「仕様（素材）」「色彩」などが異なっているため、一見して「ただものではないな‥」と識別でき、かつ存在感溢れるアパートのこと・・と定義させていただきます
デザイナーズアパートは、とにかく他のアパートと一線を画す（目立つ）必要があります。
但し、目立つだけでは意味がないばかりか経営的にマイナス効果になることすらあるのです。
その意味で、デザイナー（設計者）のセンスはとても重要な要素となり、出来映え次第で不動産経営面に大きな違いをもたらす結果につながります。
表現は難しいが居住者が友人・知人に「ウチにおいでよ」と言って人を呼びたくなるようなデザイナーズアパートは合格と言える（住まう人にステイタス性やプレステージ性を感じていただく事が大切）
入居者がそのようにイメージしたら「決まる」＆「家賃は多少高くても頑張る」（私はこの建物の住人になる‥と決意させる力がデザイナーズアパートの魅力と言えるのでは）
デザイナーズアパートは稼働率のみならず、「売上（家賃単価）」にも良い影響を与えると言われますが、どの程度の賃料UPにつながるのでしょうか…
これまでの事例を見る範囲ですが、デザイナーズアパートは近隣のその他アパートと比較して7％～10％賃料
が上昇しています。
ただし、アパートの「適正な賃料設定」はとてもナイーブな課題ですからこのパーセントは参考数値としてお取り扱いください。（高過ぎれば空室、安く設定すると収支が悪化）賃料を構成する要件は多岐に及びます。
築年数・駅までの距離・近隣の住宅環境・広さ・間取・仕様・デザイン・設備…などと設定した家賃のバランスをとることが大切です。同時にデザイナーズアパートの出来映えが最も大切な要素で、デザイナーのセンスと施工会社の力量に期待したいところです。
※ご希望がありましたら現地（事例③）をご案内いたします。お問い合わせください。
デザイナーズアパートを建築した時の初期投資（建築工事費）は普通のアパート建築より7％UPしたとしましょう。
一方、そのアパートの賃料がデザイナーズアパートにしたことで7％アップした場合⇒投資額に対する回収率（利回り）は相殺されますから投資効率は一見「同じ」に見えてしまいます。
しかし、この計算には「稼働率」が含まれていません。デザイナーズアパートの効果によって空室率をセーブできる効果があるとしたらどうでしょう…
「設定賃料」で「想定利回」は計算できますが、「実質利回」は稼働率を織り込んで実際に稼ぎだした金額が必要になります。当社ではデザイナーズアパートの魅力によって、賃料のみならず「稼働率」を高める効果がある事を体験しています。
（デザイナーズアパートの実質的な投資効率は一般のアパートと比較して高い）
デザイナーズアパートの設計にはセンスの良さが求められると言われています。
「センス」って、何なのでしょう‥？語源をたどるとラテン語から来ており、英語の語意は「感覚、物事の見方・考え方・感じ方・意義・意見・意識」と幅広く、いずれも定量的に量る事の出来ない曖昧な代物のようです。さらに、これらの評価は人によって異なり十人十色なので「デザイナーズアパートの設計に求められるセンスは何か？」と尋ねられても回答には窮してしまいます・・汗
難しい話は置いておいて、当社が考えるデザイナーズアパートは次のようなアパートになります。
（記載の数値は実態値ではなく、内容をわかり易くするために用いたものです）
100人のお客様（入居者予備軍）に対して120室のお部屋が競って「顧客争奪戦」を展開しているとします
入居者 ＜ 貸室
このフィールドで競うことはせず、全く異なるフィールドがターゲットになります
お客様（入居者予備軍）は10人しかいません（当たり前のアパートに満足しない顧客群）
しかし、10人が好む賃貸物件はマーケットに5室しか存在しないとしたらどうでしょう
入居者 ＞ 貸室
「金太郎飴」のように、どこにでもあるアパートと同類では入居者争奪戦でモミクチャになってしまう時代を迎えようとしています（家賃値下げ競争など）。デザイナーズアパートの設計では、入居者の求めるコト（モノ）を知り彼らのセンスを探りながら対応する姿勢が求められています。
インターネットの普及によって、住宅設備機器や家具などの業界も様変わりしてきました。
アパートオーナーの製品に関する知識も豊富になり、建築事業者が知らないようなことまでよくご存じの方がおいでになります。
一方で、最近流行の家具インテリアショップ（ネット通販含む）ではとても安い＆デザインも良い製品を多数取り扱っています。ここでの注意点は、初めは良かったけど一年使用したら粗末な仕上が露わになってしまったというようなネガティブケースも多くある事です。
素材選びはとても楽しい作業になりますが、知識と経験を活かしつつ長期的な視野（耐久性とコストのバランス）で素材を厳選することをお勧めします。「アパート建都」の提案力にご期待ください。
デザイナーの「こだわり」や「主張」をカタチにするために…
インターネットでデザイナーズアパートを標榜しているビルダーのホームページは、とても美しい建物の写真や豪華な住宅設備仕様で「こんな立派なアパート見たことない」と驚かされてしまいます。
しかし、本当に驚くのは「見積書」を受け取った時だと思います。（この金額でどのように採算を取れと言うのか‥投資回収や不動産経営のことなどお構いなしの金額が提示されます）
ここまでに述べてきたデザイナーズアパートの魅力、そしてデザイナーズアパートを建築する時のポイントなど、いかがでしたでしょう…
厳しさを増す不動産経営の市場において「デザイナーズアパート」の位置付けはこれまでと違った存在に移行する時期を迎えていることを感じています。
（「黎明期」を経て、本格的な「成長期」を迎える時期に突入）
そして、デザイナーズアパート建築を成功させるための最重要ファクターは「設計」と「施工」のパートナー選びに尽きると思います。
