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「アパート建都」が培ってきたノウハウと経験を皆様へ

今後のアパート建築に必要なこと、注目するべきことは何かをご紹介したいと思います。

豆知識 Part1 狭小地(狭い土地にも)アパート建築

狭小地(土地が狭くても)アパート建築は可能です

かつて、宅地を小さく分割して分譲する「建売住宅」のブームがありました。 当時の不動産事情の名残でしょうか「狭小地(狭い土地)」は現在でも都心部を中心にたくさん存在しています。 また、相続で土地をもらい受けたけど「土地が狭く多少変形している」などと言うケースもあります。

そのような土地で、「建物が古くなったので建て替えてアパートを検討したい…」
あるいは「土地が狭いので良い計画が入らないのでは…」
と言った【狭小地の有効活用】についてご相談をお受けする機会が増えてまいりました。

この項では二つの事例に沿って、「狭小地でのアパート建築」について記述してまいります。

Case1

この事例は令和2年3月に完成予定で、現在建築工事中の案件になります。
土地面積は18坪弱(59平方メートル)で、建物は「木造三階建共同住宅:6室」となっています。
18坪に6室ですから、不動産事業としての投資効率は好ましい内容になっています。
この計画が可能になったのは建築規制において下記の条件が整ったことによると考えられます。

木造三階建共同住宅

  • 建蔽率60%(割増70%)
  • 高度指定:第三種高度地区(三階建に有利)
※防火指定:準防火地域(防火地域は木造に適していません)
※特に「第三種高度地区」であることは重要⇒三階建の三階部分(最上階)を有効に使いきれます
※「第二種高度地区」の場合、最上階の床面積を有効に使用することができません
※「木造三階建共同住宅」の計画を充実させるもう一つの要件は接道状況になります
⇒北側に道路があり、幅員が広ければ床面積(容積率)を効果的に確保することができます

狭小地でのアパート建築事例パース
  • 狭小地でのアパート建築事例イメージ図
  • 狭小地でのアパート建築事例平面図

Case2

この事例は現在計画段階で、着工には至っていません。
土地面積は約13坪弱(43平方メートル)で、建物は「木造二階建長屋:2室」となっています。
1フロア1住戸の「重層長屋」となり、四方が外壁に面するため隣接住戸を気にしないで良いという特性があります。

木造二階建長屋

  • 建蔽率60%(割増70%)
  • 高度指定:第一種高度地区
  • 防火指定:準防火地域(防火地域は木造に適していません)
※住戸数が少ないため「廊下階段」などの共用スペースを設けることは非効率になるため「長屋」を採用しています
※「第一種高度地区(最も厳しい高さ制限)」であることから三階建は断念しました
⇒「高度斜線」によって屋根形状が北側方向に斜めに切り取られています
⇒限られたスペースを最大限に活用するため小屋裏スペースに「ロフト(収納スペース)」を設置しています
狭小地でのアパート建築事例イメージ図
狭小地でのアパート建築事例イメージ図

まとめ

「狭小地(狭い土地)」の有効活用において、土地の価値を最大に活かすためには究極の効率化を図る必要があります。

  • 建築基準法や都道府県の安全条例など、多くの規制がクリアできているか
  • 限られた土地の中にいかに有効な住空間(貸室)を配置できるか
  • 建築コストが上がらないようなレイアウトになっているか
  • 隣地境界との間隔は施工可能な環境(足場スペースなど)であるか
  • 民法規定をクリアしているか(建物と隣地境界までの距離)

「アパート建都」では複数の課題をクリアしながら、「経済的な魅力」+「入居者の満足」=「オーナーの納得」 という結果に結びつけるよう努めてまいります

豆知識 Part2 “小部屋”が稼ぐのです!

最近の間取りで工夫している点は、小さくても「ベットスペース(寝室)」を設けることです。

  • 広さは畳数で2 畳から3 畳程度
  • 上部にクローゼットを設置し、下部にベットを差し込むことで面積を節約できます
  • 入居者はこのスペースを「寝室」「作業部屋」「納戸(物入)」など、便利に活用します
  • 入居者募集の際、「1Room(ワンルーム)表示」が「1DK」または「1LDK」表示にランクアップできるメリットがあります
  • 「ベットスペース(寝室)」無しで、同面積のワンルームと比較すると賃料は若干アップできる傾向があります
  • 「ベットスペース(寝室)」を設けることで、入居者募集の際にアピールできますので稼働率にも良い影響があります

豆知識 Part3 木造なのに四階建て…?!

現在、木造建築物では三階建が上限となっています。(建築関連法規による)
写真の事例は地下一階を「鉄筋コンクリート造」で店舗に活用しました。
その上に「木造三階建共同住宅」を載せることで「四階建:店舗併用共同住宅」として活用している案件です。

  • 都市計画における各種規制が四階建てに適している
  • 商業地域:建蔽率80%
  • 高度指定:なし
  • 防火指定:なし

地勢に高低差があり地下部分を鉄筋コンクリートで工事することで、「基礎工事」が擁壁工事と店舗部分の躯体に活用できるリーズナブルな構造になる同様の条件が整った場合、投資効率の向上に向けて「木造四階建て」をご検討ください。